【研究报告内容摘要】
商品房销售平稳收官,符合预期:2019年全国商品房销额及销面同比升6.5%及降0.1%,2018年分别升12.2%及1.3%。单月来看,12月销面同比再度转负,9月起同比升幅持续收窄。分区域看,2019年东部、中部、西部及东北部销售面积累计同比分别为-1.5%/-1.3%/4.4%/-5.3%,2018年分别为-5.0%/6.8%/6.9%/-4.4%,东部及东北部连续两年表现偏弱,而西部继续领跑。分业态来看,住宅/商业/办公楼2019年销面同比分别为1.5%/-15.0%/-14.7%。2019年总体在“因城施策、平稳发展”的政策基调下,商品房销售市场平稳收官,基本符合预期。
投资高位收官,竣工快速回升:拿地方面,2019年土地购置面积及成交价款同比分别降11.4%/8.7%,下半年来降幅持续收窄,2018年为14.2%/18.0%,单月购置面积同比升7.5%。土地市场在经历了连续三年相对火热的行情后2019年有所降温。开竣工方面,2019年新开工及竣工面积同比分别为8.5%/2.6%,新开工近期表现基本平稳,而竣工快速回升转正,前11月同比为降4.5%。单月来看,开工同比升7.4%,相比11月有所反弹,竣工同比升20.2%,升幅创年内新高,持续近两年的开竣工剪刀差如期收窄。2019年施工同比升8.7%,与前11月持平。2019年地产投资增速9.9%,相比前11月回落0.3pct,2018年为升9.5%,投资增速自二季度以来持续收窄,但依然维持高位,在土地购置投资及新开工拉动下表现出很强的韧性,超出年初预期。
定金预收款拉动下2019年资金面稳中偏松:2019年房企到位开发资金累计升7.6%,升幅相比前11月扩大0.6pct,2018年为升6.4%。按来源看,在较低的基数下,2019年个人按揭及国内贷款同比升15.1%/5.1%,此外,定金预收款及自筹资金分别升10.7%及4.2%。总体来看,在定金预收款拉动下2019年资金面稳中偏松。
维持推荐评级:2019年商品房销售表现平稳符合预期,而地产投资连续两年维持高位,表现出很强的韧性,超出预期,具体来看,主要受益于土地购置投资及新开工的拉动。在“平稳发展、因城施策”的政策基调下,我们预计2020年销售总体依然将维持平稳,销面同比或略有回落,投资随着竣工回升、土地购置投资的逐步回落以及较高的基数,将逐步收窄至6%左右。目前板块估值低于2014年初水平,处于历史底部区域,个股上我们维持推荐低估值龙头万科、保利、招蛇,随着竣工回升,龙头业绩有望加速释放,此外推荐布局重点城市的二线龙头、以及优质商业标的大悦城。
风险提示:调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期。

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